Gewerbemietvertrag für Wohnraum: Die Miet-Falle

Ein Hamburger Student zahlt 460 Euro Kaltmiete für knapp 21 Quadratmeter – und das auf Basis eines Gewerbemietvertrags für Wohnraum. Was zunächst nach einem Einzelfall klingt, ist laut Mieterverbänden eine wachsende Praxis in deutschen Großstädten: Vermieter schließen mit Elternteilen von Mietern gewerbliche Mietverträge ab, um die gesetzliche Mietpreisbremse zu umgehen. Der Hamburger Mieterverein warnt vor dieser Vertragskonstruktion und sieht darin einen gezielten Angriff auf den Mieterschutz.

Wie der Gewerbemietvertrag als Umgehungsstrategie funktioniert

Das Konstrukt folgt einem klaren Schema: Der Vermieter schließt nicht mit dem eigentlichen Bewohner einen Mietvertrag ab, sondern mit einem Elternteil. Offiziell begründet wird das mit der angeblich besseren Kreditwürdigkeit der Eltern. Der Vertrag ist dabei kein gewöhnlicher Wohnraummietvertrag, sondern ein gewerblicher Mietvertrag mit dem Zweck der Weitervermietung an Dritte.

Das Elternteil vermietet die Wohnung dann formal an das eigene Kind weiter, das die Räume ausschließlich zu Wohnzwecken nutzt. Die entscheidende Konsequenz: Gewerbemietverträge fallen nicht unter die Mietpreisbremse. Der Vermieter kann so Mieten verlangen, die weit über dem gesetzlich zulässigen Rahmen liegen.

Im Fall des Hamburger Studenten Johannes errechnete der Mieterverein, dass bei korrekter Anwendung der Mietpreisbremse die Wohnung statt 460 Euro nur rund 370 Euro kalt hätte kosten dürfen – eine Differenz von 90 Euro pro Monat.

Hamburger Firma Alster Terra im Fokus

Recherchen zeigen, dass das Hamburger Unternehmen Alster Terra diese Praxis systematisch anwendet. In aktuellen Inseraten werden gezielt Studierende angesprochen, etwa durch Hinweise auf die Uninähe. Angebotene Mietpreise liegen teils bei fast 23 Euro pro Quadratmeter – deutlich über dem, was die Mietpreisbremse erlauben würde.

Bei einem Besichtigungstermin, den Journalisten in verdeckter Form wahrnahmen, wurde die gewerbliche Vertragskonstruktion erst auf Nachfrage offenbart. Der zuständige Mitarbeiter erklärte, der Vater solle die Wohnung anmieten und sie dann weitervermieten. Auf die Frage, ob die Mietpreisbremse greife, war die Antwort eindeutig: nein.

Alster Terra weist die Vorwürfe zurück. Das Unternehmen erklärt, gewerbliche Mietverträge würden genutzt, wenn ein zahlungskräftiger Hauptmieter eine Wohnung anmietet, um sie an eine Wohngemeinschaft weiterzuvermieten. Die Praxis sei durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gedeckt.

Zweckentfremdung oder legale Grauzone?

Ob diese Vertragskonstruktion rechtlich zulässig ist, bleibt umstritten. Rolf Bosse vom Hamburger Mieterverein sieht darin einen Verstoß gegen die Hamburger Zweckentfremdungsverordnung, die es verbietet, Wohnraum zweckfremd zu nutzen.

Das zuständige Bezirksamt Hamburg-Eimsbüttel differenziert: Eine Zweckentfremdung liege vor, wenn Wohnraum tatsächlich nicht zu Wohnzwecken genutzt wird. Die bloße Bezeichnung als gewerblicher Mietvertrag sei nicht entscheidend – wichtig sei, dass im Wohnraum auch wirklich gewohnt wird. Damit besteht de facto eine rechtliche Grauzone.

Die wichtigsten Kritikpunkte des Mietervereins im Überblick:

• Gewerbemietverträge für Wohnraum unterlaufen die Mietpreisbremse
• Instandsetzungspflichten können vertraglich auf Mieter abgewälzt werden
• Verwandtschaftsbeziehungen zwischen Zwischenmieter und Bewohner verhindern Konflikte und kommen Vermietern zugute
• Eine eindeutige höchstrichterliche Entscheidung für solche Konstellationen fehlt bislang
• Betroffene Mieter haben kaum Möglichkeit, die Mietpreisbremse gegenüber dem Vermieter durchzusetzen

Was Mieter tun können

Johannes und seine Mutter suchen nun gemeinsam mit dem Hamburger Mieterverein nach einem rechtlichen Hebel gegen den Gewerbemietvertrag. Der Mieterverein zeigt sich optimistisch, dass die Familie die Miete bald auf ein zulässiges Niveau senken kann.

Grundsätzlich gilt: Wer einen Gewerbemietvertrag für eine Wohnung vorgelegt bekommt, sollte diesen vor Unterzeichnung unbedingt von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht prüfen lassen. Denn wer einen solchen Vertrag unterschreibt, gibt damit einen Großteil der gesetzlichen Schutzrechte freiwillig ab.

Der Fall zeigt exemplarisch, wie angespannte Wohnungsmärkte in Großstädten kreative – und rechtlich fragwürdige – Geschäftsmodelle begünstigen. Solange keine klare höchstrichterliche Entscheidung vorliegt, werden Vermieter diese Grauzone vermutlich weiter ausnutzen. Für Mieterorganisationen ist das ein Grund mehr, auf eine gesetzliche Klarstellung zu drängen.